Pengiraan keuntungan pelaburan hartanah saya

Baru-baru ini saya berkongsi kejayaan kecil saya mendapat keuntungan 6 angka dalam bidang hartanah. Ramai yang tertanya-tanya bagaimana? Begitulah hebatnya pulangan wang dalam bidang hartanah. Rahsia? Simple aja. Beli rumah àUpgrade à Jual.

Simple matematik:

Harga kondo semasa beli : RM160K

Hutang dengan bank selepas 7 tahun : RM140K

Harga kondo selepas 7 tahun : RM230K (harga rumah akan naik RM10K setiap tahun. Setelah 7 tahun RM10x7 = RM70K. Oleh itu harga semasa kondo saya, RM160K + RM70K = RM230K)

Keuntungan kasar RM230K – RM140K = RM90K

Keuntungan bersih (-lawyer fee, dll  ±RM1000:  murah sebab pakai  lawyer yang sama dgn pembeli) = RM89K

Adakah anda mempunyai ciri seorang pelabur?

Pelabur yang berjaya adalah seorang yang berilmu, yakin terhadap analisa sendiri dan berani mengambil risiko walaupun berlainan dengan pandangan pelabur lain. Penulis terkenal Azizi Ali menggambarkan pelabur yang berjaya seperti seekor ikan yang berenang menentang arus, sedangkan ikan-ikan yang lain mengikut arus.

Okay sebelum itu, mari fahami dulu profil pelaburan yang ingin diceburi...

Fahami profil pelaburan:

Jimat >RM12000 setahun jika ubah gaya hidup

Percaya tak kalau saya katakan saya mampu berjimat sekurang-kurangnya RM12000 setahun dengan hanya mengubah cara hidup. Tidak percaya? Mari lihat corak hidup bersederhana saya.

Dari jadual di atas saya berjimat RM1475 sebulan berbanding individu A. Saya tidak membayar bulanan kereta kerana kereta second hand saya yang berharga belas ribu telah lama habis bayar. Kereta second hand maintenance tinggi? Tinggi lagi belanja bayar monthly kereta baru! Tapi awas, bersedia tebalkan telinga anda dengan kata-kata sinis atau di pandang rendah oleh keluarga, rakan-rakan kerana berkereta buruk. Bil elektrik juga mampu dikurangkan kerana rumah saya tiada aircond. Selain berjimat, saya juga membantu kempen global warning!

Membuat pinjaman untuk melabur di unit amanah?

Saya mempunyai sahabat yang melabur ingin melabur di unit amanah tetapi tidak mempunyai wang yang banyak. Beliau telah mengambil pinjaman peribadi bernilai RM20K untuk melabur. Saya kurang berminat dengan idea beliau. Pada saya perlaburan adalah dari duit lebihan dan bukannya dari hutang. Duit lebihan pun perlu diasingkan dari duit tabung kecemasan dengan amaun 2 atau 3 kali ganda dari gaji bulanan. Mungkin ada yang berkata, "kalau begitu sampai bila pun tiada pelaburan?". Jawapannya, anda kena betul-betul faham apa yang dimaksudkan dengan pelaburan.


Pelaburan adalah nilai bersih yang boleh dikira sebagai keuntungan. Ada pelaburan jangka pendek dan ada pelaburan jangka panjang yang nilai pelaburan pada masa singkat(2-3 bulan) negetif tetapi kemudiannya menjadi positif dan menguntungkan dan pelaburan unit amanah adalah pelaburan jangka sederhana (1-3 tahun) dan panjang(5 tahun).

Oleh kerana ianya adalah pelaburan jangka masa sederhana dan panjang, untuk mendapat keuntungan berbaloi anda perlu menunggu sehingga 2 tahun (dalam keadaan ekonomi sekarang), tetapi perlu ingat terdapat juga unit amanah yang masih di bawah harga jualan walaupun telah 2,3 tahun dilancarkan. Tips untuk membeli unit amanah (trend untuk masa kegawatan) ialah jangan membeli ketika unit amanah baru dilancarkan, biarkan ianya beroperasi setahun dan lihat prestasinya, kemudian barulah anda pertimbangkan untuk membelinya. Anda perlu tahu harga jualan ketika dilancarkan. Membeli unit amanah yang mempunyai harga lebih rendah dari harga pelancaran adalah tindakan bijak tetapi anda perlu bersabar jika unit yang dipilih itu memang lambat berkembang. Dividen hanya diberikan pada unit amanah yang telah melebih harga semasa pelancaran.

Terdapat tiga jenis profil pelaburan di unit amanah iaitu aggressive, sederhana dan pasif. Bagi anda yang takut kepada risiko, anda boleh membeli bon yang berprofil pasif, namun jangan iri hati apabila melihat rakan denga profil aggressive memperoleh keuntungan berlipat ganda. Saya seorang yang berani untuk melabur pada profil aggressive kerana pada saya unit amanah tetap menguntungkan cuma anda perlu bersabar tidak menjual ketika nilainya negetif atau keuntungan kecil. Berbanding saham anda boleh kehilangan wang pokok yang dilaburkan walaupun anda membiarkannya untuk tempoh yang lama. Silap haribulan makin lama, makin banyak duit pokok dimakan hingga habis ke akar!

Berbalik kepada kisah sahabat saya, dia membuat pinjaman peribadi RM20K untuk 7 tahun dengan nilai interest 5.6%. Sedia maklum tahun pertama dan mungkin tahun kedua adalah tahun untuk hanya membayar interest kepada bank sahaja belum lagi harga pokok RM20K. Jika pelaburan mendapat keuntungan katalah RM1000, beliau tidak boleh menganggap sebagai keuntungan kerana beliau perlu membayar interest katalah RM300 sebulan, setahun jumlahnya adalah RM3600. Ini bermakna beliau rugi RM3600 - RM1000 = RM2600 + RM20K (harga pokok hutang).

Berbanding dengan saya, saya mengeluarkan simpanan kwsp untuk tujuan yang sama. Untuk urusan pengeluaran KWSP, saya serahkan kepada ejen unit amanah saya. Saya hanya menyediakan dokumen-dokumen yang diperlukan. Anda tidak perlu risau akan ditipu kerana pihak KWSP akan terus menyalurkan wang anda kepada unit amanah yang diiktiraf kerajaan di atas nama anda. Anda boleh mengeluarkan akuan 1 anda dengan syarat akaun tersebut melebihi nilai simpanan asas berdasarkan umur. Kadar yang dibenarkan ialah tidak melebihi 20% daripada jumlah yang melebihi Simpanan Asas tersebut (Sila rujuk carta di bawah) dalam tempoh setiap 3 bulan. Pihak KWSP mempunyai senarai syarikat unit amanah yang diikhtiraf kerajaan dan hanya pelaburan dalam negara yang dibenarkan.



Sebagai contoh, jika anda berusia 30 tahun dan mempunyai simpanan di akaun 1 RM30000. Simpanan yang boleh dikeluarkan ialah RM30000 - RM18000 (simpanan asas pada usia 30 tahun) = RM12000. 20% dari baki lebihan simpanan asas = 0.2 * RM12000 = RM2400 sahaja. Memang jumlahnya kecil tetapi yang penting anda membayarnya secara tunai. Sebarang keuntungan unit amanah boleh kira sebagai untung bersih.

Sedar tidak sedar, setelah dua tahun pengeluaran kini jumlah duit saya di unit amanah sudah bernilai RM20K + keuntungan secara jelas, sedangkan sahabat perlu menunggu lagi 5 tahun lagi sebelum mendapat keuntungan sebenar. Namun begitu perlu diingat, pengeluaran menerusi KWSP adalah bersifat simpanan untuk hari tua. Ini bermakna keuntungan yang diperolehi hanya di atas kertas yang hanya boleh dikeluarkan apabila sudah berusia 55 tahun. Namun ianya sangatlah berbaloi berbanding mengharapkan keuntungan KWSP yang tidak pernah melepasi keuntungan 10% (nilai keuntungan pada tahun pertama saya melabur!).

Pengubahsuaian rumah pada harga terendah

Adat bagi mereka yang baru mendapat kunci rumah, banyak keperluan yang ingin dilengkapkan agar rumah kediaman dapat menjadi ruang istirehat yang menenangkan seisi keluarga. Untuk melengkapkannya pasti akan menelan puluhan ribu dan memaksa tuan rumah untuk mendapatkan loan bagi menampung kos tersebut. Percayalah anda mampu menanggung kos tersebut dengan menggunakan simpanan sendiri jika anda bijak mencari yang murah tetapi berkualiti...


Harga murah tetapi berkualiti adalah sesuatu yang sukar dicari tetapi tidak mustahil ditemui. Dengan syarat, anda tidak terburu-buru. Tips pertama yang ingin saya kongsikan sebelum anda ingin melakukan pengubahsuaian rumah adalah dengan bersabar! Biarkan rumah di sekeliling telah siap dihuni jiran-jiran sekitar 5 hingga 6 bulan dari tempoh kunci diperolehi. Ringan-ringanlah mulut untuk bertanya-tanya jiran akan pengalaman mereka dan kontraktor mana yang bagus pada harga yang terendah.

Kontraktor juga boleh menunjukkan kepada anda contoh-contoh rumah yang telah diubahsuai, dengan itu anda tidak perlu mengambil risiko pengubahsuaian yang akhirnya tidak seperti yang diingini.

Tidak dinafikan mendapatkan khidmat terus dari kontraktor/pekerja bawahan adalah jauh lebih murah dari syarikat yang mempunyai kedai. Percaya atau tidak, perbezaannya bukanlah pada harga yang sedikit, bahkah 2 atau 3 kali ganda daripada kos pembinaan. Cuma anda perlu berhadapan dengan risiko kerana pekerja bawahan yang tidak perlu mengekalkan reputasi yang baik bagi menambat hati pelanggan. Oleh kerana itu pengalaman jiran-jiran adalah amat berharga. Percayalah masih terdapat pekerja bawahan yang jujur dengan hasil yang memuaskan.

Mudah bukan, kurang risiko, terbaik dan termurah dengan hanya perlu bersabar!

EPF dividend record from 50's to 2008

Effects of Inflation on Your Investment Returns

Gold Price Will Rise Next Year

Reasons Why Gold Will Rise

1. The Dollar Slide
Over the past five years, the dollar has lost 50% of its value versus the euro. Large institutions and central banks are moving their dollar-based assets into non-dollar-based assets. This is coming at a time when the U.S. economy is slowing to a crawl. In order to stop the U.S. economy from slipping into a recession, the Federal Reserve has no choice but to reduce interest rates in order to stimulate the economy. As rates decrease, the dollar collapses. As the dollar falls, investors are moving their dollar-based assets into assets such as gold – increasing demand and pushing the price even higher.



Source



2. Flight to Quality
The sub-prime mortgage crisis was the catalyst that pushed gold to 28-year highs, and now we’re seeing investors make a flight to quality as fundamentals are supporting strong prices. In 2007, gold produced a return just below 30% while the S&P 500 increased less than 8%. The uncertainty in the U.S. stock market, stemming from the sub-prime crisis, has caused investors to move their assets into stable assets. These assets, such as gold, have provided portfolios with much needed protection and, at the same time, have increased the value of portfolios at a rate of 4 to 1 over the stock market during the past few years.

3. Oil Versus Gold Ratio
Historically, the average oil/gold ratio has been around 15:1, meaning that the price of fifteen barrels of oils equals the price of one ounce of gold. That ratio has recently dropped to around 9:1. To return to average levels, the price of gold would have to increase to around $1400 (or there would have to be a drop of similar magnitude in the price of a barrel of oil). In the near future, $1400 gold is more likely than $50 per barrel oil.

4. Central Bank Sales and Purchases
Central bank sales which served to depress the price of gold throughout the 90s have come to a screeching halt, with most central banks having already liquidated their gold reserves to a bare minimum. Instead of selling, central banks are becoming buyers. For instance, China’s gold reserves account for only one percent of its total reserves. With those reserves piling up rapidly, it seems inevitable that China will diversify part of its foreign exchange reserves into gold.



5. Investment Demand
In recent years, there has been a tremendous increase in institutional demand for gold. In addition, although investment demand has been relatively muted in the U.S., there is plenty of demand from the flourishing middle classes in China and India and from central banks in countries that have enjoyed gains from foreign trade, such as Russia, the Persian Gulf oil producing states, and China.

6. Commodities Super-Cycle
We concur with the strategists at Citigroup, Deutsche Bank and Goldman Sachs who are among the new generation of “super-cycle” proponents who believe that supply shortages in growing economies in China and India will send commodity prices and gold higher for another 15 to 20 years. The forces that have driven commodity prices higher in the past couple of years remain largely in place: global economic growth is strong; liquidity is plentiful and is increasing; and the demand for commodities will continue to grow in emerging Asia as the region industrializes and wealth grows.

7. Gold Mania
Mine production is falling at the same time that demand is rising. Worldwide investment demand for gold will remain at historically high levels, significantly exceeding 40 million ounces. Don’t rule out the possibility of a full-blooded mania in gold within the next couple of years, particularly given the fact that the flight from the dollar is picking up speed and momentum.

Harga emas dijangka melonjak naik tahun hadapan

Harga emas dijangka akan melonjak bermula awal tahun 2009 dan dijangkakan ters menaik sehingga 2010, berikutan pembelian panik oleh pelabur disebabkan harga saham yang menjunam. Kenaikan adalah dijangkakan sehingga 1000-1500USD bagi 1 ounce (31.1g) emas. Pada ketika ini harga emas adalah sekitar 820USD 1 ounce. Ini bermakna bagi 1 gram emas dijangkakan akan meningkat sehingga RM115-RM175.


Harga emas sebelum ini pun pernah menyaksikan kenaikan mendadak berikutan permintaan emas yang melonjak iaitu ketika sekitar awal 80an (sila rujuk graf dibawah). Harga emas adalah bergantung kepada permintaan yang sering dikaitkan dengan krisis dunia. Walaubagaimanapun harga tersebut turun secara berperingkat-peringkat selepas itu sebelum kembali menaik selepas tahun 2000.



Apakah ini masanya yang sesuai untuk membeli emas? Nanti dulu, mari kita buat sedikit analisa keuntungan terlebih dahulu! Terdapat pelbagai jenis emas 999 yang dijual oleh bank, kedai emas, syarikat persendirian dalam berbagai bentuk, kijang emas, public gold, dinar emas, jongkong emas, emas mata wang asing dan akaun emas. Terdapat beberapa kebaikan dan kekurangan antara jenis dan tempat anda ingin membeli. Sebelum membeli kajilah dulu harga jualan yang ditawarkan oleh si penjual. Tahukah anda, untuk akaun emas, pihak bank mengambil keuntungan 3-5% manakala kedai emas dan syarikat persendirian mengambil untung dari 11-15%! Sila rujuk http://jutawanemas.com/v1/ untuk keterangan lanjut.


Contoh pengiraan keuntungan:
Jika anda membeli emas sekarang dengan modal sekitar RM5000
Harga emas pasaran: RM95 1g
RM95 x 3% keuntungan (jika buka akaun emas di Public Bank) = RM97.85
Membeli 52g x RM97.85 = RM5088.
Andaikata emas naik pada RM110 1g tahun depan.
Keuntungan:
52g x RM110 = RM5980
RM5980 - RM5088 = RM892 dalam masa 2, 3 bulan sahaja.

Bagaimana pula jika kenaikan sehingga RM175 1g?!
Pada pengiraan yang sama:
52g x RM175 = RM9100
RM9100 - RM5088 = RM4012!

Bagaimana dan Mengapa Membeli Emas?

Dalam kelembapan ekonomi dunia kini, bermula dengan harga minyak yang terus menjunam, diikuti dengan harga saham, harga komoditi seperti getah, kelapa sawit dan yang terbaru harga gaji pun mungkin akan turun jika kerajaan kita mencontohi tindakan drastik kerajaan Singapura!

Dari pengamataan saya dapati ramai yang mula mengalih minat dari pasaran saham kepada pelaburan emas. Kelebihannya, emas tidak bergantung pada keadaan ekonomi atau politik sesebuah negara. Persoalannya, kenapa baru-baru ini harga emas boleh jatuh?





Sebelum anda membeli emas, anda perlu tahu apa tujuan utama anda membelinya. Tahukan anda adalah kurang tepat jika anda berpendapat membeli emas perhiasan 916 sebagai pelaburan? Ini adalah kerana emas 916 mempunyai 91.6% emas manakala lainnya adalah capuran pasir dan tembaga yang membuatkan emas itu tegap sebagai perhiasan. Emas perhiasan juga perlu ditolak harga tempahan yang menyebabkan nilai jualan balik jauh rendah berbanding jenis emas yang lain.

Emas untuk perlaburan adalah emas 999 (24K) yang bermaksud mempunyai kuantiti 99.9% emas. Terdapat berbagai bentuk emas 999 yang boleh anda dapati dari bank, kedai emas atau orang tengah dalam pelbagai bentuk bergantung pada berapa budget anda.

Harga emas harian

http://jutawanemas.com/v1/membeli-emas-di-malaysia/

Bagaimana nak mula melabur emas, dimana nak beli?

http://jutawanemas.com/v1/pelaburan-emas/bagaimana-saya-nak-mulakan-pelaburan-emas/